一、項目背景及依據(jù)
為加快建立全市自然資源公示價格體系，繼續(xù)完善規(guī)范城鄉(xiāng)基準地價體系，有效發(fā)揮價格的杠桿作用，按照《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》及《內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于建立內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源公示價格體系和通報6年以上未更新基準地價的旗縣的通知》文件要求，烏海市有序組織開展標定地價制訂工作。在2020年11月底前完成集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準地價制訂工作。
二、目的意義
為了貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，科學量化區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地質(zhì)量及其分布，建立農(nóng)用地等、級、價的體系，科學量化和評價農(nóng)用地質(zhì)量級別，根據(jù)各級別進行定價，為土地整理、耕地占補平衡、基本農(nóng)田保護、農(nóng)用地估價及其他有關(guān)土地管理工作價格提供質(zhì)量級別參考和價格依據(jù)。其成果對于制定土地政策，促進土地合理利用，加強土地資產(chǎn)管理，發(fā)揮土地效益提供重要的科學依據(jù)。
三、農(nóng)用地分等定級與估價的基本概念
1、農(nóng)用地分等：在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分農(nóng)用地等別。
2、農(nóng)用地定級：在旗（縣）行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素，根據(jù)地方土地管理和實際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，即主要考慮定級目的，按照規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分農(nóng)用地級別。目前開展分等和定級的對象都是特指耕地。
3、農(nóng)用地分等和定級區(qū)別：農(nóng)用地分等和農(nóng)用地定級都是對農(nóng)用地質(zhì)量進行綜合評定的工作，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。一是農(nóng)用地分等是農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)，二是農(nóng)用地的等別要求在全國范圍內(nèi)具有可比，農(nóng)用地的級別要求在縣域內(nèi)可比。分等和定級有內(nèi)在的聯(lián)系，分等是修正法定級的基礎(chǔ)，分等因素和定級因素如果相同，可以采取一致的量化標準。級別不是等別續(xù)分，而是各自成為兩個具有彼此相關(guān)性的不同質(zhì)量表述體系。
4、農(nóng)用地基準地價：是指縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。
5、農(nóng)用地定級與估價的關(guān)系：土地定級與基準地價測算兩者之間既緊密聯(lián)系，又有一定的差異。兩者均是對土地質(zhì)量的一種評價，定級是對土地質(zhì)量物質(zhì)性的評價，評定的是土地使用價值；估價是對土地質(zhì)量經(jīng)濟性的評價，評定的是使用價值在市場上反映出的價格。土地定級可直觀地反映出土地質(zhì)量的優(yōu)劣，級別越高，土地的利用價值越高，經(jīng)濟效益越好。但是，定級不能直接反映出土地質(zhì)量和差異給土地所有者或使用者帶來的經(jīng)濟上的收益差異。土地估價可直接反映土地經(jīng)濟效益在區(qū)位上的差異。因此，土地定級是土地估價的基礎(chǔ)，估價應(yīng)建立在定級的基礎(chǔ)上。同時，估價的結(jié)果又可以反過來驗證定級、修正定級的結(jié)果和邊界。由此可見，兩者的關(guān)系是相輔相承的，兩項工作應(yīng)同時考慮，同步進行。
四、工作內(nèi)容
根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃分級別。農(nóng)用地定級成果要求在縣域范圍內(nèi)具有可比性。
具體的任務(wù)是：
1.根據(jù)烏海市三區(qū)農(nóng)用地自然條件、社會經(jīng)濟概況等進行土地級別的評定；
2.在級別評定結(jié)果的基礎(chǔ)上評估出各級別農(nóng)用地的基準地價；
3.建立烏海市三區(qū)農(nóng)用地地價修正體系。
五、基準地價內(nèi)涵
1.估價基準日：2020年12月31日；
2.土地權(quán)利：農(nóng)用地使用權(quán)價格；
3.年限：30年期；
4.用地類型：水澆地；
5.耕作制度：一年一熟；
6.市場程度：正常市場條件（平均土地面生產(chǎn)力水平、正常農(nóng)用地利用水平）；
7.配套程度：級別內(nèi)平均水平的農(nóng)用地設(shè)施配套程度。
六、成果測算
1、農(nóng)用地基準地價定級主要是采用因素法，選取對農(nóng)用地級別有顯著影響的因素，按照《農(nóng)用地定級規(guī)程》中所規(guī)定的技術(shù)方法進行因素量化，得到農(nóng)用地定級指數(shù)，最后根據(jù)定級指數(shù)劃分農(nóng)用地級別。
2、農(nóng)用地估價是在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，采用樣點地價平均法與定級指數(shù)模型法評估確定在2020年12月31日不同地類的耕地基準地價。其總體思路：分地類以各級別農(nóng)用地為均質(zhì)地域，針對農(nóng)用地不同級別，通過選取一定數(shù)量的投入產(chǎn)出樣點，采用收益還原法計算各級別樣點的地價，然后通過樣點地價平均法和定級指數(shù)模型法計算得出各均質(zhì)地域的基準地價
七、實施范圍
烏海市海勃灣區(qū)、海南區(qū)及烏達區(qū)范圍。
八、成果應(yīng)用
1、在耕地占補平衡中的應(yīng)用；
2、在土地利用總體規(guī)劃中的應(yīng)用；
3、在農(nóng)村地籍管理中的應(yīng)用；
4、在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用；
5、在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用；
6、在征地補償制度改革中的應(yīng)用。
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